Вредност земљишта десетине милијарди евра (Фото Л. Вулетић)

У овом тексту желим да се критички укратко осврнем на важнија решења о денационализацији градског земљишта која садржи Нацрт закона о денационализацији, који је на јавну расправу упутило Министарство финансија, а чији је главни аутор бивши министар Милан Париводић.
Градско земљиште је много важнији ресурс него што се обично мисли. Вероватно је оно у Београду и већим градовима Србије појединачно највреднији објекат денационализације, вреднији од станова или привредних предузећа. Данас парцела од једног хектара на пристојној локацији у Београду вреди више милиона евра. А град је велики, па је вредност земљишта само у Београду најмање неколико десетина милијарди евра.

Понуђени концепт доноси већи број суштински врло лоших решења. Прво је кршење права многих постојећих легалних корисника земљишта, међу којима је много власника станова и кућа. Наиме, они се не сматрају легитимним стицаоцима, јер нису до станова и кућа дошли по тржишној вредности, већ куповином са великим попустом кроз откуп, те ће земљиште на коме се налазе њихови стамбени објекти бити враћено бившим власницима. Посебно је питање што је појам легалног стицаоца врло конфузно решен, па се не зна са сигурношћу ко је то, а још се мање зна шта је то тржишна цена, ко ће је и како установити за период од пре 30 година...

Друго лоше решење је што легитимни стицаоци објекта бесплатно добијају земљу у власништво. То јесте једноставно решење, али је свакако неправедно, јер ће се њиме окористити углавном богатији слојеви, као што су купци дедињских вила и нови власници приватизованих предузећа. А није у реду да држава неком поклања, а неком не поклања, посебно када је тај коме се поклања већ богат. Није држава Србија Супер Хик из стрипа о Алану Форду који узима од сиромашних да би дао богатима.

Треће, у Нацрту закона се крши класично начело да је добро да власник објекта и власник земљишта буду једна иста особа (римско начело superficies solo cedit). Наиме, ту се предвиђа да се земља испод објеката нелегитимних стицаоца врати бившим власницима и да се успостави закупачки однос, а да спорове око закупнине решава локални суд. Нацрт не уређује ни остале међусобне односе, као, на пример, питања у вези са реконструкцијом старог или подизањем новог објекта, који су односи етажних власника станова и власника земљишта, итд. Власник земљишта и власник/власници објекта ће се тако сукобљавати све време трајања закупа, што је последица недобровољног ступања у однос, што ће резултирати великом правном и економском неизвесношћу и мањим инвестицијама у некретнине у Србији, а то ће успорити економски развој. Јер, потенцијални инвеститори ће одустајати од куповине тих објеката ради избегавања поменутих ризика. А у осталим источноевропским земљама тежило се поштовању начела superficies solo cedit, па ће Србија поново имати своје лоше специфичности.

Четврто, од враћања земљишта бившим власницима биће изузето само оно земљиште на којем се сада налазе јавне површине – улице, тргови, паркови... Значи, вратиће се и оне парцеле на којима се налазе војни објекти, зграда владе или болнице, зграде парламента и градске топлане, па ће онда сви да се суде у ванпарничним одељењима око закупнине и осталих права. Да ли је то разумно? Није, јер то су објекти због којих се обично врши експропријација у јавном интересу.

И, пето, нацрт је крајње неправедан према различитим категоријама бивших власника. Једнима ће земљиште бити враћено у својину, значи добиће назад пуну вредност, док се за оне којима се земљиште неће вратити предвиђа финансијска накнада, али чија је висина ограничена и по једном земљишту (милион евра) и по укупном збиру за једног бившег власника (такође милион евра). Другим речима, два бивша власника једнаких парцела могу проћи врло различито: први да добије назад земљиште вредно, на пример, седам милиона евра, а други да добије накнаду од једног милиона евра – само зато што један садашњи власник објекта на том земљишту није платио пуну цену објекта неком трећем, а други јесте. Какве ли то везе има са бившим власницима земљишта, односно зашто да они прођу веома различито у зависности од онога што се десило деценијама после национализације? То свакако није праведно.

Да закључим: Нацрт закона о денационализацији је врло лош у делу о грађевинском земљишту. Он крши нека врло разумна начела: прво, да денационализација не треба да угрожава постојећа права легалних и савесних власника, односно да не треба да се денационализација изводи новом национализацијом; друго, да би по денационализацији требало да буде установљен разуман и логичан својински аранжман, а то свакако није накарадни закуп, већ начело superficies solo cedit; и, треће, да исход не буде дискриминаторан, то јест неправедан према неким корисницима денационализације, чему овај нацрт води.

Бошко Мијатовић,
члан Центра за либерално-демократске студије